特约撰稿人 平川
仅隔五天，苏州再次出现地王。
本周一，苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉：中海以溢价率37.67%的35.6亿元总价竞得此地块，楼面价为30287元/平方米。这也是苏州园区自规划建设以来，土地楼面价首次超过3万元，也使得中海拿下苏州新地王。
加上苏州园区新地王，苏州这座城市在一周时间之内，已经诞生了三宗地王。
目前苏州园区内在售二手房价格，最高达到6万/平方米左右，接近上海内环外的房价。市场担心，一周之内三宗地王，可能会对包括苏州在内的长三角二线城市的房价起到一个“示范效应”。
毕竟，2015下半年开始的、上一轮二线城市房价上涨，正是发端于苏州地王。苏州拍出地王之后，房价短期之内快速上涨；之后南京也拍出地王，并拷贝“苏州模式”，最终带起整个二线城市房价的上涨潮。
这一幕会不会再上演一次？房价持续调整和出现新地王，均和3年多前的情景非常类似，长三角的房价也蠢蠢欲动。
事实上，一季度楼市小阳春是普遍情况，长三角则是其中代表。土地出让金排名前五的城市中，有四个位于长三角：分别是合肥、苏州、杭州和温州。其中，合肥和苏州的单周土地出让金额均超百亿元，达213亿和146亿元。
上个月月底，融创中国董事会主席孙宏斌就表示，近期土地市场偏热、溢价率较高，但销售却没有那么乐观，售价短期内大幅上涨可能性比较小。因此，融创拿地更加聚焦于一、二线城市。
换句话说，房价走势长期是看人口增长以及流向的。人口流出三、四线城市，流入一、二线城市是大势所趋，所以融创等龙头房企才会聚焦一、二线城市。鉴于一线城市控制人口总量的政策，所以二线城市就成了房企的兵家必争之地。
房企积极拿地其实很容易理解，土地可视为房子这个商品的”原材料“；如果没有充足的原材料、可供开发的项目减少，将会影响到销售业绩，并最终会影响到房企全年业绩。
另一方面，一季度货币相对去年宽松了一些，尤其是1月的信贷和社融均创下历史新高，3月数据依然处于高位。宽松货币政策的传导，使得房企手中的可支配资金相对更充裕了一些，从而有条件去拿地。
需要注意的是，房企积极拿地并不意味着短期看好房价的即刻上涨，更多还是从总营收和未来收益的角度来考虑的；以房企拿地成本、以及所在地对应房价来看，短期利润并不高。从房企角度考虑，溢价拿地可能更多还是看好二线城市的未来发展和增值空间。
土地市场的火热，并不一定意味着短期之内房价的快速上涨。与上一轮二线城市房价上涨、政府采取默认的态度相反，当下的“房住不炒”是楼市政策主基调。所以，土地上涨过于火热、并最终可能传导到房价的趋势，必然会遭受政策的遏制。
事实上，多家媒体从不同信源获悉，苏州已经在研究新一轮的楼市调控政策，用以遏制即将起势的房价。
从货币政策来看，一季度的楼市小阳春也无法持续。以龙头城市北京为例，北京3月份二手房成交量创下最近一年以来新高，但4月份并没有延续这种热度。4月份北京二手房住宅签约数量，相比3月份同期下滑8%；由于网签滞后，实际市场真实成交量出现了20%左右的下滑。业内预计，5月份成交量可能会与4月份持平，未来市场继续快速升温恐难以为继。
一季度楼市“小阳春”，恐怕更多是楼市被压抑已久之后的反弹，自住需求终于出手了。但鉴于整体上的抑制政策并没有放松，所以像过去十年那样，短期内楼市大幅上涨的可能性并不大。
在抑制政策不放松的情况之下，在货币宽松恐怕无法持续的情况下，楼市重归老路并开启新一轮周期的可能性不大。
但值得注意的是，楼市普涨恐将逐渐远去。尤其三、四线城市，在失去了货币化棚改的护佑之后，产业匮乏加之人口流出，这些城市的房价恐怕最终都会像黑龙江鹤岗那样，不断下跌。房企也会远离和避开这些城市，更多去抢夺一、二线城市土地。
但这些投入方向，至少预示了楼市这样的长期趋势：分化以及结构性行情。
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